Ang gastos ay isa sa mga pangunahing katangian ng paksa ng isang transaksyon sa batas sibil. Ano ang mga sintomas nito? Paano naiuri ang mga halaga? Para sa anong layunin sa negosyo o sa negosyo sa real estate ang kinakalkula na mga tagapagpahiwatig na kinakalkula at sa anong mga pamamaraan?
Ano ang gastos at pagpapahalaga
Bago pag-aralan ang mga uri ng halaga at ang kasamang mga batayan para sa pag-uuri nito, matutukoy namin kung ano ang kinakatawan nito. Mayroong maraming mga pamantayan na magbibigay-daan sa kanya upang magbigay ng isang hindi magkatulad na paglalarawan sa mga mundo at mga ekonomista ng Russia. Kabilang sa mga pinakapopular ay: ang gastos ay ang halaga ng pera na itinakda bilang isang kondisyon ng isang transaksyon sa proseso ng pakikipag-ugnayan sa pagitan ng mga paksa ng relasyon sa batas ng sibil sa tinantyang oras ng paglilipat ng mga karapatan sa pag-aari o iba pang mga mekanismo para sa paggamit ng bagay. Kaugnay nito, ang konsepto ng "pagpapahalaga" ay nauugnay sa isang mekanismo para sa pagtukoy ng halaga na pinag-uusapan.
Mga Aspekto ng Pagsusuri
Ang mga bagay ng pagsusuri ay maaaring maging real estate, serbisyo, transportasyon, mga gamit sa sambahayan, intelektwal na pag-aari - lahat ng ibinigay ng batas ng sibil bilang isang posibleng paksa para sa mga transaksyon na kinasasangkutan ng mga indibidwal at ligal na nilalang. Ang pamamaraan na nauugnay sa pagtukoy ng halaga ng pananalapi, ang paglipat kung saan mula sa isang paksa ng ligal na relasyon sa iba pa ay ang batayan para sa paglilipat ng mga karapatan sa pag-aari, ay isinasagawa ng mga pamamaraan na kinikilala ng parehong partido. Maaari rin silang alok ng mga ikatlong partido, ngunit napapailalim sa kasunduan sa pangunahing mga kalahok sa transaksyon.
Ang mga ito o iba pang mga uri ng halaga ng mga kalakal, pag-aari o serbisyo ay maaaring matukoy, depende sa likas na katangian ng ligal na relasyon, sa kahilingan ng mga partido o ayon sa mga kinakailangan ng batas. Kaya, halimbawa, sa mga transaksyon sa real estate, ang paggamit ng mga serbisyo ng mga appraiser ay sa maraming mga kaso na ipinag-uutos para sa pagrehistro ng mga karapatan sa pag-aari.
Mga Diskarte sa Pagtatasa
Ang pagsusuri, pati na rin, halimbawa, ang pagtukoy ng uri ng halaga, ay maaaring isagawa sa balangkas ng iba't ibang mga diskarte. Sa kasanayan sa negosyo ng Russia, mayroong tatlong pangunahing: kumikita, paghahambing at magastos. Isaalang-alang natin ang kanilang kakanyahan.
Ang modelo ng kita ay nagsasangkot sa paggamit ng mga pamamaraan na batay sa pagkalkula ng tinantyang kita mula sa posibleng paggamit ng object objectation ng bagong may-ari - halimbawa, ang pag-upa. Ang modelo ng paghahambing ay nagsasangkot sa pag-aaral ng mga figure na nagpapakilala sa mga uri ng halaga ng pag-aari ng ilang mga bagay, na may mga tagapagpahiwatig ng iba na halos kapareho sa mga tuntunin ng mga pangunahing katangian. Halimbawa, ang isang appraiser, na tumutukoy sa naaangkop na tagapagpahiwatig ng pananalapi para sa isang apartment, bilang isang panuntunan, sinusuri ang umiiral na mga alok sa merkado ng real estate. Sa balangkas ng modelo ng gastos, ang mga posibleng gastos ay kinakalkula na kinakailangan sa mga tuntunin ng pagpapanatili ng bagay sa tamang pagganap na kondisyon. Kung, sabihin, ang isang tao ay bumili ng isang traktor, kung gayon ang eksperto sa pagsusuri na upahan sa kanya ay dapat, kapag tinukoy ang gastos ng ganitong uri ng transportasyon, isaalang-alang ang mga potensyal na gastos na nauugnay sa pagkumpuni ng kagamitan.
Resulta ng gastos
Sa sandaling nasuri ang mga uri ng halaga ng pag-aari at ibinigay ang kaukulang pagtatasa, ang resulta nito ay maaaring magamit bilang isang gabay sa pagtukoy ng pangwakas na presyo ng transaksyon. O para sa iba pang mga layunin - halimbawa, kapag nagtatapos ng isang kontrata sa seguro, nagbibigay ng pautang, nagbebenta ng isang bahagi, atbp. Isaalang-alang natin kung anong mga uri ng halaga ang nakikilala sa pagtatasa ng iba't ibang mga bagay ng mga eksperto ng Russia. At kung paano magagamit ang mga kaugnay na impormasyon sa pagsasanay.
Pag-uuri ng gastos
Anong mga uri ng halaga ng ito o ang object object na nakikilala sa mga modernong eksperto? Maraming pamantayan sa pag-uuri. Isaalang-alang ang isa sa mga modelo na karaniwan sa mga ekonomistang Ruso.
Naglalaman ito, sa partikular, halaga ng merkado. Ito ang presyo, ang halaga ng kung saan ay naayos sa oras ng pagpapahalaga ng bagay, sa kondisyon na ito ay dapat na ibebenta sa isang mapagkumpitensyang segment. Iyon ay, ang mga kinakailangan para sa pagtukoy ng tamang halaga ay ang pagkakaroon ng impormasyon ng publiko tungkol sa mga prinsipyo ng pagpepresyo ng mga kalakal, ang kawalan ng makabuluhang panlabas (regulasyon) na mga kadahilanan na nakakaapekto sa presyo.
Mayroong halaga ng pamumuhunan sa modelo na isinasaalang-alang. Ang mga tagapagpahiwatig nito ay nakilala upang magbigay ng impormasyon sa mga taong interesadong mamuhunan sa isang tiyak na bagay. Sa ilang mga kaso, ang halaga ng pamumuhunan ay maaaring magkatugma sa halaga ng merkado. Ngunit hindi ito palaging nangyayari. Minsan, sa parehong oras ng pamumuhunan, ang natitirang halaga ng bagay ay kinakalkula din. Ang halaga nito ay nagpapahiwatig ng maaaring mangyari na posibleng kita sa katotohanan ng muling pagbebenta ng paksa ng transaksyon.
Mayroong halaga ng cadastral. Ang layunin ng pagtatatag nito ay upang maitala ang bagay sa isang tiyak na estado o rehistro ng industriya na may kasunod na paggamit ng impormasyon ng mga may-katuturang pahayag. Bilang isang patakaran, sa kasong ito pinag-uusapan natin ang pagkalkula ng mga buwis. Ang halaga ng cadastral ay karaniwang mas mababa kaysa sa merkado, kung pinag-uusapan natin ang tungkol sa real estate, o humigit-kumulang na katumbas nito.
Mayroon ding isang bagay tulad ng halaga ng seguro. Ito ay nagsasangkot sa pagkalkula ng dami ng mga pagbabayad sa ilalim ng isang kontrata sa seguro. Sa ilang mga kaso, ang kapalit na gastos ng isang bagay ay kinakalkula din nang sabay-sabay. Nangyayari ito, halimbawa, kung ang kaukulang kasunduan sa kumpanya ng seguro ay hindi nagpapahiwatig ng kabayaran sa pananalapi, ngunit ang pagdadala ng bagay sa kanyang orihinal na estado ng pagganap sa pinsala o pagkabigo.
Sa gayon, sinuri namin ang 4 na uri ng halaga na pinaka-karaniwan sa paaralan ng pang-ekonomiya ng Russia, pati na rin ang ilang mga pantulong sa kanila. Siyempre, ang listahan na ito ay hindi kumpleto. Mayroong mga pribadong uri ng halaga ng merkado, pati na rin ang pamumuhunan, o cadastral, tungkol sa mga katangian ng mga bagay na may iba't ibang, bilang isang pagpipilian, ligal na katayuan. Ngayon lumiliko kami sa pag-aaral ng kakanyahan ng mga bagay kung saan ang kaukulang parameter ay kinakalkula sa aspeto ng praktikal na kabuluhan.
Pagpapahalaga sa Negosyo
Siyempre, maraming mga tukoy na uri ng mga bagay na may kaugnayan sa kung aling halaga ang tinutukoy. Kabilang sa mga madalas na nakatagpo sa pagsasanay sa negosyo ng Russia ay ang negosyo at real estate. Sa unang kaso, nasuri ang kabuuan ng mga ari-arian ng kumpanya, mga prinsipyo sa pamamahala, at mga aktibidad na bumubuo ng kita. Bago pag-aralan ang mga uri ng halaga ng negosyo, magiging kapaki-pakinabang upang matukoy ang mga layunin na harapin ang paksa ng kaukulang pagtatasa.
Bakit matukoy ang mga parameter ng gastos para sa isang negosyo? Ang unang pagpipilian dito ay ang mga prospect para sa pagbebenta ng negosyo. Ang may-ari ng kumpanya ay maaaring magpasya na gumawa ng isa pang bagay, ngunit bago ito kapaki-pakinabang na ilipat ang kasalukuyang sa mga kamay ng ibang may-ari. Gayundin, ang isang pagtatasa ng negosyo ay maaaring gawin upang mapagbuti ang kalidad ng pamamahala ng kumpanya, makilala ang mga posibleng pagkukulang sa sistema ng pamamahala. Ang isa pang pagpipilian ay upang maakit ang atensyon ng mga namumuhunan kung walang sapat na kapital ng nagtatrabaho, o ang kumpanya ay nagtakda ng gawain upang mapalawak ang merkado, bilang isang resulta kung saan mayroong pangangailangan para sa karagdagang pondo. Ang pagpapahalaga sa negosyo ay maaaring isagawa kapag nag-aaplay para sa isang pautang - ito ay, bilang panuntunan, na nagsisilbing gabay sa paggawa ng mga desisyon sa pagbibigay ng pautang sa pamamagitan ng isang bangko.
Mga Pagpapahalaga sa Negosyo
Anong mga uri ng halaga ang kasangkot sa pagpapahalaga sa mga negosyo? Anong mga prinsipyo ang madalas na ginagamit dito? Ang mga pangunahing uri ng halaga na naaangkop sa pagpapahalaga sa negosyo ay ang pamilihan at pamumuhunan. Ayon sa ilang mga eksperto, isinasaalang-alang ang posibilidad ng pagbili ng isang negosyo, ipinapayong para sa isang kasosyo na tumuon sa pangalawang direksyon sa pagsusuri ng mga may-katuturang mga prospect. Dahil ang isang tipikal na presyo ng "merkado" para sa isang negosyo ay isang tagapagpahiwatig na hindi laging malinaw na nagsasalita tungkol sa potensyal ng pag-unlad ng isang kumpanya. Ngunit kung pinag-uusapan natin ang pagkilala nang tumpak, kung gayon ang mga pangunahing prinsipyo ng pagkalkula ng mga kinakailangang numero ay maaaring batay sa:
- sa pamamagitan ng paghahambing ng magagamit na mga tagapagpahiwatig sa mga katangian ng iba pang mga kalahok sa merkado;
- ang pag-aaral ng mapagkumpitensyang kalamangan ng negosyo;
- sa subjective vision ng mga eksperto na gumagawa ng pagtatasa;
- ang pag-aaral ng impluwensya ng mga panlabas na kadahilanan.
Kung pinag-uusapan natin ang pagtukoy sa halaga ng pamumuhunan ng isang negosyo, kung gayon ang parehong mga prinsipyo ay maaaring mailapat, ngunit bilang karagdagan sa kanila pinapayagan din na gumamit ng isang bilang ng iba:
- pagmomodelo ng pag-uugali ng mga nilalang na kasangkot sa negosyo (impluwensya ng mga kadahilanan);
- pagkalkula ng kakayahang kumita (pagtaas sa halaga ng merkado sa paglipas ng panahon).
Ang mga tiyak na tagapagpahiwatig ng halaga ay maaaring masiyahan ang isang potensyal na mamimili ng isang negosyo o mamumuhunan, depende sa kung ano ang tinantyang sukat ng mga pamumuhunan sa negosyo at kung ano ang mga prospect para sa kanilang pagbabalik sa pamumuhunan. Sa maraming mga kaso, ang pamumuhunan ay maaaring mula sa credit. Ang halaga ng posibleng kita ay hindi dapat magkakaiba sa zero, kundi masiguro din ang pagbabayad ng interes sa bangko. Ang mga karagdagang patnubay sa paggawa ng desisyon ng mamumuhunan, hindi pagbibilang ng mga tagapagpahiwatig na sumasalamin sa halaga ng merkado at pamumuhunan ng isang negosyo, ay maaaring magsama ng:
- ang tinantyang pagpapanatili ng negosyo (ang kakayahang makabuo ng kita sa loob ng mahabang panahon);
- pagwasto ng mga panahon ng payback sa mga kumpetisyon sa kumpetisyon (marahil ito ay mas kumikita para sa isang mamumuhunan na mamuhunan sa ibang kumpanya, at para makuha ito ng mamimili);
- antas ng tiwala sa pagitan ng mga kasosyo.
Ang mga pamantayang ito ay maaaring maging napaka-subjective. Samakatuwid, sa kasanayan sa negosyo, ang halaga ng merkado at pamumuhunan ng isang negosyo ay mahalagang mga parameter, ngunit hindi palaging mga pangunahing susi.
Ang isa pang posibleng kadahilanan ay ang gastos ng mga uri ng trabaho na nauugnay sa pagsusuri ng negosyo para sa pamumuhunan o isang posibleng pagbili. Kung ang pag-aaral ng negosyo ay maaaring samahan ng mga makabuluhang pamumuhunan na hindi nagpapahiwatig ng tunay na kita (halimbawa, pakikipag-ugnay sa mga panlabas na eksperto, auditor at analyst), kung gayon malamang na mas gusto ng mamumuhunan o potensyal na mamimili ng negosyo na huwag makitungo sa isang partikular na kumpanya.
Halaga ng Pag-aari
Ito ay kapaki-pakinabang upang pag-aralan kung anong uri ng halaga ng pag-aari, pati na rin kung ano ang mga diskarte na ipinatutupad sa pagtatasa nito. Ngunit bago - tulad ng sa kaso ng negosyo - tinukoy namin ang mga layunin na hinahabol ng mga kalahok sa mga transaksyon sa sibil ng kaukulang uri. Ang pangangailangan na pag-aralan ang mga uri ng halaga ng pag-aari, pati na rin ang pag-on sa mga serbisyo ng isang appraiser, ay bumangon sa mga sumusunod na pangunahing kaso:
- mayroong isang transaksyon ng pagbebenta ng isang apartment, opisina, iba pang gusali o lugar;
- nagkakahalaga ng mga ari-arian ng kumpanya;
- ang laki ng base ng buwis ay tinutukoy sa mga tuntunin ng mga buwis sa pag-aari.
Siyempre, sa pagsasanay ay maaaring may maraming mga kadahilanan para sa pagpapahalaga sa real estate. Halimbawa, sa ilang mga kaso kinakailangan na matukoy ang mga uri ng tinatayang gastos bilang karagdagan sa mga pangunahing pamamaraan. O - bilang isang pagpipilian - upang suriin ang real estate na may pagtingin sa paglipat nito para sa mga pangangailangan ng estado.
Mga Pagpapahalaga sa Pag-aari ng Ari-arian
Nabanggit namin sa itaas na ang pangunahing uri ng halaga ng negosyo ay merkado at pamumuhunan. May kaugnayan sa real estate, ang parehong mga parameter ay maaaring maimbestigahan, ngunit bilang isang panuntunan, bilang karagdagan mayroong isang bilang ng iba pa. Lalo na, ang kadastral at halaga ng seguro ng bagay. Sa ilang mga kaso, ang pagpuksa ay natutukoy din. Natiyak na namin ang mga tampok ng pagtukoy ng halaga ng merkado at pamumuhunan sa itaas. Sa kaso ng real estate, ang pangkalahatang mga prinsipyo at pamamaraan sa kanilang anyo ay karaniwang katulad sa mga ginagamit sa pagsusuri ng isang negosyo. Ang mga ito ay kasangkot lamang kapag sila ay higit na inangkop sa mga detalye ng kaukulang merkado: "kumpetisyon" ay pinalitan ng "kondisyon" (antas ng pagkumpuni, pagtatapos ng mga materyales at kalidad nito, atbp.), "Kakayahang kumita" - sa inaasahang "pagtaas ng presyo".
Suriin natin ngayon kung paano isinasagawa ang pagkalkula ng mga numero para sa mga kadastral, mga halaga ng seguro at pagdidilig. Ang lahat ng mga ito ay may ilang mga detalye. Ang bawat uri ng tinukoy na halaga mula sa nakalista ay nailalarawan sa pamamagitan ng mga tampok sa aspeto ng mga pamamaraan ng pagpapahalaga. Isaalang-alang ang mga ito.
Pagdating sa halaga ng kadastral ng real estate, ang appraiser ay tumatagal bilang batayan ang mga pamamaraan na sinasalamin sa may-katuturang mga mapagkukunan ng pambatasan, mga rekomendasyon ng Ministri ng Pananalapi at iba pang mga kagawaran na responsable para sa praktikal na paggamit ng may-katuturang impormasyon tungkol sa pabahay. Sa ilang mga kaso, ang mga pamantayan na tiyak sa pagtukoy ng halaga ng merkado ng isang bagay ay maaari ring magamit. Maaaring pag-aralan ang iba't ibang mga teknikal na dokumentasyon.
Kung ang gawain ay upang matukoy ang nakaseguro na halaga ng real estate, kung gayon sa kasong ito, bilang isang panuntunan, ang appraiser ay ginagabayan pangunahin ng mga pamamaraan sa merkado, ngunit nababagay para sa aktwal na nilalaman ng transaksyon sa pagbili at pagbebenta. Halimbawa, kung ang isang tao ay bumili ng isang apartment sa isang mortgage, pagkatapos lamang ang halaga ng pautang ay maaaring isama sa halaga ng seguro. At sa kasong ito, ang naaangkop na batayan para sa pagkalkula ng halaga sa ilalim ng kontrata sa mga insurer ay maaaring mas mababa kaysa kung ang halaga ng merkado ng apartment ay kinuha sa dalisay nitong anyo.
Ang isang mortgage ay isang halimbawa ng isang segment ng merkado kung saan ang natitirang halaga ng isang bagay ay maaaring makabuluhang makabuluhan para sa mga paksa ng mga transaksyon sa batas sibil. Kung, halimbawa, ang isang indibidwal o organisasyon ay hindi nagawa na matupad ang mga kondisyon para sa pagbabayad ng pautang, marahil ay magpapasya ang bangko na ibenta ang ari-arian na ipinangako. Kahit na bago mag-sign ng isang transaksyon sa pautang, marahil ay nais ng isang institusyong pampinansyal na pag-aralan ang mga prospect para sa sangkap ng pagpuksa ng proyekto.
Pansinin namin, gayunpaman, na itinuturing ng ilang mga eksperto na labag sa batas na gamitin ang salitang "tira na halaga" na may kaugnayan sa mga transaksyon sa real estate kapag nakikipag-ugnay sa mga bangko. Ang katotohanan ay, sa pamamagitan ng default, ang isang kasunduan sa mortgage ay hindi nagpapahiwatig ng isang ipinag-uutos na paglipat ng apartment sa pagmamay-ari ng bangko - ito ay panukalang panseguridad lamang para sa isang pautang. Habang sa dalisay nitong anyo, ang halaga ng likidasyon ay nagpapahiwatig ng pagkalkula ng presyo kung saan ang may-ari ng isang bagay (halimbawa, isang negosyo) ay maibenta ang kanyang pag-aari (sabihin, dahil sa pagkalugi ng negosyo). Samakatuwid, gamitin ang term na pinag-uusapan na may kaugnayan sa real estate ay dapat gamitin nang may pag-iingat.
